Il y a quelques années de cela, vous aviez pris contact avec votre banque pour souscrire un crédit immobilier dans le but de financer l'achat de votre logement. Mais depuis, les choses ont changé, notamment sur le plan financier. En effet, une rentrée d'argent inattendue vous amène à envisager de solder le capital restant dû de votre prêt avant le terme du contrat. C'est le remboursement partiel anticipé d'un prêt immobilier. Une opération tentante, mais risquée. Avez-vous intérêt à vous lancer dans le remboursement anticipé de votre prêt immobilier ?
Comment effectuer un remboursement anticipé du prêt ?
La loi Bersani : n° 40/2007 reconnaît à l'emprunteur le remboursement anticipé du prêt, c'est-à-dire la possibilité de résilier le prêt à l'avance, en remboursant à la banque tout ou partie du capital restant et en économisant sur les intérêts des versements restants. Lorsque l'emprunteur se comporte de manière incorrecte, par exemple s'il ne respecte pas les échéances, la banque peut également demander le remboursement anticipé du contrat de prêt, obligeant ainsi le client à tout payer et immédiatement.
Aucune pénalité pour le remboursement des prêts contractés depuis longtemps
Depuis longtemps, la loi Bersani interdit tout type de pénalité en cas de remboursement anticipé des prêts pour l'achat ou la rénovation d'une maison, en effet, elle donne également à l'emprunteur la possibilité de subroger/transférer le prêt à un autre établissement de crédit qui offre des conditions plus avantageuses.
Réduction des pénalités pour le remboursement des prêts contractés auparavant
Pour les prêts contractés auparavant, l'ABI et les associations de consommateurs ont convenu d'une réduction des pénalités. Les mesures maximales pour les pénalités de remboursement anticipé varient.
- Le type de taux d'intérêt : variable, fixe ou mixte ;
- De l'année où le prêt hypothécaire a été contracté ;
- L'ancienneté de l'hypothèque : selon que l'hypothèque se situe dans la première ou la deuxième moitié de la période de remboursement, dans la troisième dernière année ou dans les deux dernières années.
L'accord ABI, Associations de consommateurs s'applique aux prêts suivants.
Pour tous les prêts hypothécaires pour l'achat de la première maison contractés auparavant et non remboursés à cette date. Pour les hypothèques pour l'achat ou la rénovation d'unités immobilières utilisées comme logement ou pour l'exercice d'une activité économique ou professionnelle, par des personnes physiques, contractées et impayées à cette date.
L'accord prévoit que la mesure maximale d'extinction est :
1. pour les contrats de prêt à taux variable
2. pour les contrats de prêt à intérêt fixe conclus jusqu'au 31 décembre 2000
3. pour les contrats de prêt à intérêt fixe conclus après le 31 décembre 2000
4. pour les contrats de prêt à taux mixte conclus jusqu'au 31 décembre 2000
5. pour les contrats de prêt à intérêt mixte conclus après le 31 décembre 2000 avec une adaptation du taux d'intérêt de 2 ans ou moins
La loi Bersani : 40/2007 a introduit la résiliation automatique d'office de l'hypothèque. Lorsque l'hypothèque s'éteint avec le paiement du dernier versement, l'hypothèque est automatiquement annulée après 30 jours à compter de l'extinction de l'hypothèque au moyen d'une communication spécifique de la banque au Conservateur des registres immobiliers, sans intervention du notaire et sans aucun frais pour l'emprunteur. Une exception est faite pour les cas où la banque elle-même décide de maintenir l'hypothèque pour une raison justifiée telle que la révocation des paiements effectués par l'emprunteur.
Quand il est judicieux de demander un remboursement anticipé du prêt
L'emprunteur doit rembourser le prêt, même partiellement pour réduire le versement périodique dans la première moitié du plan de remboursement, lorsque le taux d'intérêt est encore élevé. Certaines banques n'acceptent pas de remboursement anticipé avant qu'au moins 18 mois se soient écoulés depuis le début du prêt, précisément parce que les versements de la première période correspondent au taux d'intérêt et non au principal.